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提前还房贷划算吗
5月7日，中国人民银行宣布，降准0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)同步下行约0.1个百分点。而LPR与房贷息息相关。在当前降准降息的背景下，提前还房贷划算吗？
利率明显下降
“降准”即降低存款准备金率，是一种政策力度较大的措施。具体而言，降准一方面能向市场注入更多长期资金，保障市场流动性充裕，更好满足企业和居民的融资需求；另一方面有助于银行降低资金成本，保持服务实体经济的持续性，推动企业和居民融资成本降低。
“降息”一般是指降低存款利率和贷款利率。2025年中国人民银行降低政策工具利率，引导银行降低存款利率，促进LPR继续下降，进而降低贷款实际利率，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降，减轻企业和居民利息支出负担。
业内专家表示，本次降准降息有助于优化资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强其资金配置能力，以加大对实体经济的支持力度。同时，对购房人带来利好。无论是新增还是存量的购房贷款，都有望享受到更低的房贷成本。
中国人民银行还宣布，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。
据了解，2024年5月17日，中国人民银行发布了《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。根据规定，在此之前已经发放的住房公积金个人住房贷款，将自2025年1月1日起执行新的利率。即1月1日住房公积金贷款利率调整为：首套自住住房5年以下(含5年)贷款利率为2.35%，5年以上贷款利率为2.85%；二套自住住房5年以下(含5年)贷款利率不低于2.775%，5年以上贷款利率不低于3.325%。
专家表示，持续降低公积金贷款利率，可以更好发挥公积金贷款在惠民和支持消费方面的功能，也减少了此前公积金贷款和商贷利差较大的问题。
此前中国人民银行发布的数据显示，今年3月份企业新发放贷款(本外币)加权平均利率约为3.30%，比上年同期低约45个基点；个人住房新发放贷款(本外币)加权平均利率约为3.1%，比上年同期低约60个基点。
招联首席研究员董希淼表示，从利率本身看，目前无论是新发放的企业贷款还是住房贷款，利率均较上年明显下降，也处于历史低位。
更多用于投资
在利率持续下调背景下，去年，市场出现一波大范围提前还贷现象，引发银行业和投资者关注。业内人士表示，去年大范围提前还贷主要受利率差驱动。2024年存量房贷利率下调至LPR-30个基点(约3.3%)，而2022年前发放的房贷利率普遍在5%以上，利差达1.7个百分点至2.5个百分点。此外，2024年银行理财收益率大多低于3%，股市波动频繁，居民缺乏高收益投资渠道，使得提前还贷成为一种“强制储蓄”手段。加上2024年10月存量房贷利率批量调整政策落地，早期执行固定利率的借款人虽未能享受优惠，但也加快了借款人集中还款节奏。
近期，部分地区的银行针对购房人提前还款在还款额度、次数和方式等方面作出了一定调整。不少借款人反映，银行预约还款时间相较于以前有所延长，还款额度也受限，是否意味着房贷还款政策有收紧迹象？
北京市互联网金融行业协会会长许泽玮表示，从银行经营压力与利率环境变化角度来看，房贷业务是银行的核心利润来源之一，提前还贷会导致银行优质资产流失，进一步加剧银行“存贷双降”困境。同时，提前还贷导致银行短期内需重新配置资金，但当前市场利率下行环境下，再投资收益率偏低，加剧了银行资金闲置风险。
银行作为市场化主体，能够依据自身流动性状况以及信贷投放节奏动态调整相关政策。由于提前还贷导致房贷规模持续缩水，限制还款政策便成了银行稳定资产规模的一种“被动选择”。中国社会科学院金融研究所银行研究室主任李广子表示，目前银行收紧提前还房贷业务仅限于部分区域，并非全国性统一行动，这是银行为应对内外部环境变化而采取的自主行为，会受到所在区域提前还房贷总体情况、银行流动性状况、资金头寸以及内部业务考核要求等因素影响。
随着LPR走低，今年是否会再现大范围提前还贷的现象？李广子表示，大范围提前还贷与市场利率走势直接相关，我国个人住房贷款余额在2023年出现负增长，同比下降1.6%，是自1998年以来的首次负增长；2024年延续了这一趋势，个人住房贷款余额同比降幅收窄至1.3%。如果居民存款、理财、股票投资等替代投资渠道收益率持续下行，不排除会进一步出现这种情况。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，虽然近期从个别银行来看，提前还款现象相对较少，但这种情况确实存在，只是尚未形成大规模态势。这与去年降低存量房贷利率有关，也得益于我国整体经济形势的好转以及房价保持稳定。
许泽玮表示，虽然短期LPR调整空间有限，但从中长期来看，随着市场环境变化，LPR仍存在下行预期，将继续压缩存量与新增房贷利差。另外，今年《政府工作报告》提出要稳定楼市和股市，这可能会吸引资金更多地流向投资领域，而非用于还贷。
做好资产配置
房地产作为我国的支柱产业，关联众多上下游行业，也是普通居民家庭财产的核心组成部分。
天眼查数据研究院研究员彭立峰表示，2025年，房贷利率将呈现“稳中有降”态势，但降幅受政策协调、市场供需多重约束。已经购房贷款的居民，要密切关注政策动向和LPR调整节点，结合自身财务状况，灵活调整负债策略，在合规前提下优化资金成本。刚需购房者可把握低利率窗口，改善型需求购房者则需结合区域政策和房价走势综合决策。
另外，在当前动态调整的利率环境中，居民需要建立科学的财务决策框架，合理配置家庭资产的关键在于平衡提前还款与银行理财收益等投资收益之间的关系。许泽玮表示，借款人在权衡提前还款与投资收益时，核心是对比投资年化收益率与房贷利率。若投资年化收益率显著高于房贷利率，那么选择投资更为划算，但要确保收益的稳定性；反之，则提前还款更为适宜。
业内专家表示，家庭财务规划需要全面考量风险承受能力、资金流动性需求、税务优化空间以及贷款还款阶段等因素。比如，保守型借款人可优先选择还款以减轻心理压力，而进取型借款人则可以在保留贷款的同时加大投资力度。总之，借款人应结合利率政策、市场机会以及家庭财务目标，构建个性化的财务模型，灵活且动态地平衡还款与投资之间的关系。
“从理财投资渠道来看，2025年投资者可重点关注结构性存款、纯债基金等稳健理财方式，同时留意权益类投资的潜在收益，并且利用公积金转贷、带押过户等政策优化贷款结构。对于高净值人群可进行多元化资产配置；工薪阶层若缺乏投资渠道且房贷利率较高，提前还款可能更为合适，但在操作过程中需要警惕‘转贷’陷阱，仔细审查合同条款以避免违约，同时要动态监测市场指标，适时调整决策。”许泽玮说。
经济日报 本报记者 王宝会 【编辑:刘湃】